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LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS: PRINCIPALES NOVEDADES TRAS LA ULTIMA REFORMA

El 19 de diciembre de 2018 entró en vigor el Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de Medidas Urgentes en materia de vivienda y alquiler (BOE de 18-12-2018) que modifica la vigente Ley de Arrendamientos urbanos y algunos aspectos procesales en materia de desahucios.

Estas son las principales novedades en materia de contratos de alquiler de viviendas:

1.- ¿A QUÉ CONTRATOS AFECTA?:

Esta disposición entra en vigor el 19 de diciembre de 2018. Por ello, afecta a los contratos que se firmen a partir de esa fecha. No afecta a los contratos anteriores, aunque se hallen dentro del período de duración pactado por los contratantes (de hasta 3 años), o estén dentro de la prórroga de un año. No obstante, la reforma admite que las partes puedan adaptarse al régimen jurídico previsto en este Real Decreto si así lo acuerdan y no resulta contrario a la ley.

2.- DURACION:

a) Si el propietario es una persona físicaLa duración mínima de los contratos firmados a partir del 19/12/2018 será de 5 años, de modo que, si se pactase por un período inferior a cinco años, el arrendamiento se podrá extender a lo largo de esos cinco años, si así lo desea el arrendatario o inquilino, y aunque haya oposición del arrendador. Para esa/s prórroga/s hasta alcanzar los 5 años no será necesario realizar ninguna comunicación al propietario-arrendador, siendo suficiente con la permanencia del inquilino en la vivienda y con el abono de la renta acordada.

Transcurridos 5 años desde la fecha de celebración del contrato, si el arrendador no preavisa al inquilino con un plazo mínimo de 30 días (o más si se pacta en el contrato) se producirá la denominada tácita reconducción arrendaticia, o lo que es lo mismo, prórroga por otras tres anualidades más.

Transcurridos esos 3 años más, el contrato podrá seguir prorrogándose tácitamente año a año siempre y cuando el propietario el propietario no haya preavisado la finalización de la relación arrendaticia

b) Si el propietario es una persona jurídica: Si el propietario-arrendador fuera una persona jurídica (empresa o sociedad mercantil), en lugar de 5 años, la duración  mínima de los contratos pasa a ser de 7 años. La tácita reconducción por falta de preaviso antes de finalizar esos 7 años, también pasa a ser de 3 años.

3.- RESOLUCION ANTICIPADA POR EL ARRENDADOR:

En los contratos de duración inferior a 5 años, el arrendador podrá denegar la prórroga forzosa durante esos cinco años y/o los tres de tácita reconducción si transcurrido el primer año de duración del alquiler tuviera necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. En tal caso, deberá comunicárselo por escrito al inquilino con una antelación mínima de 2 meses a la fecha en que vaya a necesitar la vivienda.

4.- GASTOS DEL CONTRATO:

Si el arrendador es una persona jurídica, los gastos de formalización del contrato irán a su cargo, no del inquilino o arrendatario. No obstante, los servicios contratados por iniciativa directa del arrendatario, irán a cargo de éste. Si el arrendador es una persona física, no se indica cómo proceder, pudiéndose pactar libremente quién deberá pagarlos, como hasta ahora, si bien la práctica habitual es que la pague el inquilino.

5.- FIANZAS Y GARANTIAS ADICIONALES:

En los casos de contractos de arrendamiento de vivienda, destinado a satisfacer la necesidad primordial de vivienda del arrendatario, la fianza, que se tendrá que pagar al firmar el contrato, consistirá en una cantidad equivalente a 1 mes de renta. Durante los 5 primeros años de duración del contrato (o durante los 7 primeros años, si el arrendador fuera persona jurídica), la fianza no se tendrá que actualizar, pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador puede exigir que la fianza se actualice hasta que sea igual a una mensualidad de la renta vigente en ese momento.

Aparte de ello, se podrá pactar cualquier otro tipo de garantía adicional a la fianza en metálico. En los arrendamientos de viviendas, (en contratos de hasta 5 años o de hasta 7 si el arrendador fuese persona jurídica) el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos meses de renta, lo cual excluiría la posibilidad de exigir otro tipo de garantías adicionales, como los avales.

6.- PRECIOS

El Real Decreto Ley no establece límites al precio del alquiler de viviendas, pero da a entender que se hará más adelante, porque modifica la Ley para que los Ayuntamientos puedan bonificar (hasta un 95%) la cuota íntegra del IBI de las viviendas destinadas a alquiler que queden sujetas a una normativa que establezca la renta máxima del contrato de arrendamiento, pero este límite no se establece en esta reforma.

7.- DESAHUCIOS POR IMPAGO Y LANZAMIENTOS

En base a este Real Decreto, en los juicios por impago de alquileres, el Juzgado ha de cumplir un trámite antes de proceder a la desocupación de la vivienda: Este trámite se dará en el requerimiento de pago que realice el Juzgado, y es que ha de informar al demandado de la posibilidad de que acuda a los Servicios Sociales correspondientes para comunicar su situación de vulnerabilidad. Si éstos aprecian esta vulnerabilidad, tendrán que comunicarlo al Juzgado, que tendrá que suspender el procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales consideren oportunas. La suspensión será como máximo de 1 mes, a contar desde que se reciba la comunicación de los Servicios Sociales, o de 2 meses si quien presentó la demanda es una persona jurídica.

Estos plazos son aplicables tanto en los desahucios por falta de pago como en los de expiración del plazo del arrendamiento. Una vez adaptadas las medidas (o transcurrido el plazo) se levantará la suspensión y continuará el procedimiento judicial.

Cabe entender que estas medidas se aplicarán tanto en caso de impago en los contratos anteriores a la reforma legal, como en los posteriores a ésta. También en los procedimientos en los que haya recaído sentencia i se pretenda el desalojo después de entrar en vigor esta reforma legal.

8.- IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES (ITP)

Se establece en el Real Decreto una exención de pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados correspondiente al contrato de arrendamiento que hasta ahora tenía que pagar el arrendatario. Esta exención se aplica a los arrendamientos de vivienda cuyo destino primordial sea la de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

By | 2018-12-28T11:32:17+00:00 diciembre 28th, 2018|Sin categorizar|
Enric Soriano i Ortín
ABOGADO, CONSULTOR Y ADMINISTRADOR DE FINCAS. Especialista en Derecho Inmobiliario y Derecho de seguros. Máster en Responsabilidad Civil. Máster en Derecho Societario. Máster en Derecho Deportivo. Máster en Desarrollo Personal y Liderazgo. Post-grado en Compliance.